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O setor imobiliário e o pós-crise

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Jorge Luis Tonetto
Economista, Auditor-Fiscal da SefazRS, Conselheiro Corecon-RS
Corecon-RS Nº 5096

 

 


Como está reagindo o mercado imobiliário nesse contexto de recuperação da economia brasileira?
O mercado imobiliário está dando alguns sinais. O valor dos imóveis caiu ao longo desses dois últimos anos de crise da economia brasileira. O aluguel já tinha caído há bastante tempo. É que, nesse contexto de crise um pouco mais duradoura, o proprietário tinha que negociar com o inquilino o valor do aluguel, sob risco de perder uma renda mensal garantida. Sem o inquilino, teria que arcar os custos de condomínio, IPTU, que ele, obrigatoriamente, teria que honrar. Então ele se viu obrigado a negociar e, em alguns casos, nos últimos dois anos, houve uma queda geral média de 20% nos preços dos aluguéis.

Como estão se comportando os preços dos imóveis?
Nos preços dos imóveis, aconteceu uma queda mais recente, o que acabou acontecendo a partir de março de 2016, quando os preços não acompanharam mais o IPCA. É que a crise já estava instalada, num contexto de pouca demanda para compra. Só para se ter uma ideia, o volume do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é o cobrado na compra e venda de imóveis, caiu cerca de 15% em 2017 comparado a 2016, na cidade de Porto Alegre. Verificamos, no entanto, que alguns segmentos sofrem um pouco mais que outros.

Que tipo de segmento está sendo mais afetado?
Em Porto Alegre, por exemplo, o mercado de imóveis de três o quatro dormitórios não apresentou muita queda nos preços. Diferentemente dos imóveis de um e dois dormitórios, que já atinge uma população com uma renda um pouco mais apertada. Neste segmento, a crise nos últimos dois anos afetou mais diretamente, restringindo, por consequência, a demanda. Por outro lado, percebe-se que há segmentos que, naquele momento, fizeram promoções com o intuito de diminuir o excesso de estoques e, agora, como se tratam de ativos, essas empresas, equilibradas financeiramente, não torram o preço e esperam que eles sejam naturalmente absorvidos pelo mercado. De qualquer forma, as empresas menores precisam vender e é onde se pode conseguir uma boa oportunidade de preço para aquisição do bem. Mas, em termos de ativos, o imóvel não chegou a perder grande valor, mesmo com essa crise. Os preços não estão acompanhando a inflação nos últimos dois anos, e o que se vê é que, por mais que o mercado possa estar se reativando, a taxa de juros de 7% ainda não chegou na ponta porque não existe volume suficiente de dinheiro para sustentar esse patamar de juro. Ainda existem muitas restrições ao crédito e, por outro lado, as pessoas ainda não têm segurança suficiente para, depois de conquistar uma renda mais estável, uma expectativa de emprego mais sólida, assumirem compromissos de médio e longo prazos, como é o caso da compra de imóvel.

Qual a tendência?
A tendência é que o mercado se ative um pouco mais e, principalmente pelo entendimento também das incorporadoras, sobre qual é o perfil desse novo consumidor. Hoje as famílias são menores, então existe a necessidade de entender esse consumidor e lançar produtos específicos para esse mercado. É um consumidor que privilegia a localização, exige serviços próximos. Não prioriza mais uma unidade tão grande, desde que tenha serviços compartilhados, áreas de lazer, segurança, etc. Se as incorporadoras conseguirem entender bem esse novo perfil de consumo, assim que o mercado tiver uma reação um pouco mais positiva, com uma retomada do PIB e da renda, tudo isso se reativa, sem que os preços caiam muito. Até porque nas regiões metropolitanas existe hoje a escassez de terrenos em áreas mais bem localizadas e, somado a isso, existe toda uma questão de custos na construção civil. Tivemos inflação alta em dois dos últimos três anos e isso tudo repercute nos custos, na mão de obra.

Tem espaço para redução dos preços dos imóveis?
Em termos de custos não se pode esperar que vá haver uma redução muito grande nos preços dos imóveis. Mas, sim, uma retomada gradual da economia, com crédito mais barato, podem gerar condições que o consumidor venha adquirir novamente o bem.

E a inadimplência não pode dificultar o acesso a esse mercado?
A inadimplência do Brasil encontra-se meio estagnada. Tivemos um ponto forte em 2016 e 2017, quando as pessoas já começaram a pagar as contas, aproveitando a queda da inflação e do juro. Mas a retomada do emprego ainda é lenta e temos que esperar um pouco mais. Algumas regiões metropolitanas têm mais dificuldades porque estavam com o estoque de imóveis muito alto, a pleno vapor, antes da crise, o que acabou gerando um estoque grande, e, pelo lado da indústria da construção civil, esperasse uma retomada um pouco mais lenta.