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Setor imobiliário, o imbróglio da retomada

assilio

 

Assilio Luiz Zanella de Araújo
Corecon RS nº 8168
Economista, doutorando em Economia PPGE/UFRGS

 

Como se encontra a situação da indústria da construção civil no RS?
A Construção Civil no Rio Grande do Sul apresentou uma queda acumulada de 8,9% no período 2014-2016, a quarta maior entre os setores da atividade econômica no estado e mais expressiva do que a contração do PIB da economia gaúcha, que foi de 6,7% neste período. Porém, o setor em nível nacional registrou um recuo ainda mais significativo, de 13,8% nos últimos três anos. No mercado imobiliário de Porto Alegre, os lançamentos e as vendas voltaram aos patamares de 2006-2007, época em que se iniciou o processo de abertura do capital das grandes empresas do setor e que o crédito imobiliário passou a ter uma participação mais significativa.

Já surgem alguns sinais de recuperação do setor?
O setor está apresentando dificuldades para iniciar uma nova fase crescimento, principalmente em função da situação em que a economia se encontra. Entretanto, é claro que se procurarmos entre os diversos indicadores encontraremos sinais positivos. Por exemplo, o Índice de Expectativas do Mercado Imobiliário de Porto Alegre, que estava em 74,6 pontos em janeiro do ano passado passou, para 108,8 pontos no final do ano. Mas, assim como ocorre com outros índices de expectativas/confiança, separados em condições atuais e expectativas, o que está melhorando é o segundo e não o primeiro. A percepção em relação ao momento atual permanece abaixo da linha da estabilidade da pesquisa.

A queda dos juros não tem se refletido positivamente no setor?
A queda dos juros certamente é uma das melhores notícias para o setor imobiliário nos últimos tempos. Porém, até onde tenho notícias, as condições dos bancos para a concessão de financiamento imobiliário permanecem mais restritivas do que no passado recente. Essa situação deve apresentar uma alteração mais significativa quando a captação líquida da caderneta de poupança (principal fonte de funding para o setor) tornar-se positiva novamente. Em 2015 e 2016, registrou-se uma captação negativa de R$ 50,1 bilhões e R$ 31,2 bilhões, respectivamente. O acumulado nos dois primeiros meses de 2017 é de R$ -9,2 bilhões.

Como está a inadimplência no setor?
A inadimplência nos bancos relacionada ao setor imobiliário permanece inexpressiva se comparada a outros segmentos. Mas o nível de distratos, ou cancelamento de contratos de comercialização, é o mais alto dos últimos anos. Aqui no Brasil, ao contrário de outros países, o comprador do imóvel de maneira geral toma o financiamento ao final do ciclo obra. Assim, quando, por algum motivo ele não consegue tomar o financiamento - ou porque perdeu o emprego ou porque as próprias condições do financiamento mudaram ao longo deste período - o consumidor se vê obrigado a cancelar o contrato com a incorporadora e é ressarcido de parte do valor pago. Isso, obviamente, tem um impacto sobre o caixa das empresas e recoloca um produto no mercado que talvez já tenha passado seu tempo. Ou seja, além do impacto no presente, as empresas têm que pensar como fazer para liquidar essa unidade, o que normalmente o fazem com preços bem abaixo do inicial.

Isso não pode retardar a retomada de crescimento?
Certamente. Na última Pesquisa do Mercado Imobiliário divulgada pelo Sinduscon-RS, em março, 32% das unidades em oferta já estava concluída. Isso leva as empresas a adiarem seus lançamentos até conseguirem comercializar parte dessas unidades. Isto é, o esforço acaba se concentrando nas vendas, e não no lançamento de novos produtos. Neste particular, é importante destacar que nem todas as empresas são impactadas da mesma forma, nem tampouco todas as cidades. O problema de maneira geral está concentrado nas grandes cidades, onde houve um surto de lançamentos puxado pelas grandes empresas no período anterior.

O que está faltando para um sinal claro de retomada?
Um sinal mais claro de retomada da própria economia. É claro que há problemas específicos do setor (alguns deles foram abordados anteriormente), mas a Construção Civil sempre seguiu os ciclos da economia brasileira e do estado. Enquanto o mercado de trabalho e o crédito, de um lado, e o investimento público ou programas de parcerias público-privadas, de outro, não deslancharem, fica difícil imaginar uma retomada do setor.